PROPRIETA’

La proprietà è un diritto reale che conferisce al suo titolare la facoltà di godere e di disporre della cosa in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l’osservanza degli obblighi previsti dall’ordinamento giuridico.

La facoltà di disporre consiste nell’utilizzo o non utilizzo della cosa o per trarne tutte o nessuna utilità o per trasformarla o distruggerla o di venderla o di non venderla, di donarla, di lasciarla per testamento a Tizio o/a Caio, di costituire sulla cosa diritti reali di godimento o diritti reali di garanzia.

Insomma, il proprietario può fare della cosa tutto ciò che non sia espressamente vietato.

Quando sulla cosa siano istituiti diritti reali minori, la proprietà cessa di essere piena per diventare nuda proprietà. Tuttavia resta potenzialmente piena; nel momento in cui il diritto reale minore si estingue, il contenuto del diritto di proprietà si espande e riacquista, automaticamente la sua pienezza (elasticità della proprietà).

Il proprietario può escludere chiunque altro dal godimento e dalla disposizione della cosa. La pretesa del proprietario è difesa erga omnes, ovvero contro chiunque la violi (mediante norme del codice penale e con le azioni civili.

Con i limiti al diritto di proprietà imposti si cerca il punto di equilibrio fra opposti interessi, fra quello del proprietario di godere e disporre della cosa a suo vantaggio e a suo piacimento e l’interesse della collettività e cioè all’impiego della ricchezza che vadano a vantaggio generale o quanto meno non arrechi pregiudizio alla collettività dei singoli consociati.

Il limite generale alla facoltà di godimento è quello del divieto di atti di emulazione (art. 833). Il proprietario non può utilizzare la cosa per compiere atti che non abbiano altro scopo se non quello di nuocere o recare molestia agli altri.

Altro limite imposto implicitamente dall’ordinamento, reprime l’abuso di diritto e cioè l’esercitare il diritto per realizzare interessi diversi da quelli riconosciuti dall’ordinamento.

Altro limite è rappresentato da quelle norme, cosiddette regole di vicinato, poste nell’interesse privato (e, talvolta, anche pubblico): il divieto di immissioni (esalazioni, fumi, rumori e scuotimenti) per impedire le fastidiose conseguenze dell’attività del vicino. Il criterio scelto è quello della normale tollerabilità.

L’art. 42 della Costituzione al secondo comma può limitare l’esercizio del diritto di proprietà per il conseguimento di un interesse collettivo.

I modi di acquisto della proprietà sono, quindi, tassativamente dettati dalla legge.

Modi di acquisto

Le tipologie di acquisto della proprietà si suddividono in: acquisto a titolo originario ed acquisto a titolo derivativo.

Si ha acquisto a titolo originario quando il diritto assoluto viene acquistato da un soggetto (proprietario) in mancanza di formale trasferimento del precedente proprietario; la conseguenza dell’acquisto a titolo originario è che la proprietà si acquista libera da ogni diritto altrui che avesse gravato il precedente proprietario. L’acquisto a titolo originario estingue i diritti reali e le garanzie reali costituiti sulla cosa dal precedente proprietario.

I modi d’acquisto a titolo originario sono: occupazione, invenzione, accessione, unione, specificazione, usucapione, possesso vale titolo.

Si ha acquisto a titolo derivativo quando il diritto di proprietà viene trasferito da un soggetto ad un altro per mezzo di atti tra vivi.

L’acquisto della proprietà dal non proprietario.

Si tratta dell’acquisto della proprietà dal non proprietario mediante il possesso, che si configura qualora il soggetto che trasferisce il diritto non sia in realtà il titolare.

Il possesso fonte di acquisto della proprietà

Il possessore può acquistare il diritto reale corrispondente, quando non ne sia già titolare, grazie alla regola “possesso vale titolo”(chi ha un bene lo si presume proprietario) e all’usucapione (per il solo fatto di detenere presso di sé un bene per il tempo previsto dalla legge si diventa proprietario per usucapione).

Usucapione

L’usucapione (dal latino uso-capere, prendere con l’uso) è un modo di acquisto della proprietà, o di un diritto reale di godimento, a titolo originario, mediante il possesso indisturbato protratto per un certo periodo di tempo. La durata del periodo di tempo necessario per usucapire varia secondo la categoria del bene, la situazione soggettiva del possessore, l’esistenza o meno di un titolo idoneo, l’esistenza o meno della trascrizione.

Il possesso porta ad usucapire un bene se dura in maniera continua per tutto il tempo previsto dalla legge. Non è possibile usucapire le servitù non apparenti, cioè quelle che sono esercitate senza che vi siano opere visibili e permanenti a tale scopo. L’usucapione viene interrotta quando il titolare del diritto lo esercita con atti materiali o quando si presenta una domanda in giudizio volta al recupero del possesso (in ciò ricomprese, ovviamente, anche le azioni petitorie), ovvero quando il possesso venga perso per oltre un anno per fatto di un terzo.

Possesso vale titolo

La formula, possesso vale titolo, si usa per esprimere la regola, secondo la quale il possessore di una cosa mobile ne acquista la proprietà per effetto del possesso immediato cioè nel momento stesso in cui ne riceve in consegna e inizia a possederla, purché egli sia in buona fede e la consegna avvenga in forza di un titolo astrattamente idoneo. Il titolo, non deve presentare altri difetti.

Regole sul possesso

il codice civile (art. 1140 comma 1), stabilisce che chi ha la disponibilità materiale di una cosa ne è considerato possessore, a meno che non venga dimostrato che egli ne è soltanto detentore.

Le azioni a difesa della proprietà

Le azioni riconosciute al proprietario per difendere il suo diritto contro altri ed anche contro eventuali comproprietari che abusano della loro quota con turbative, si chiamano azioni petitorie e sono:

L’azione di rivendicazione.

Il proprietario mediante l’esercizio dell’azione di rivendicazione, chiede al Giudice, previo accertamento della titolarità del proprio diritto, la condanna alla restituzione del bene.

L’azione ha natura reale e si rivolge sia alla persona che per prima si è impossessato del bene e sia contro la persona che ne ha la disponibilità di fatto ed è quindi in grado di restituirlo.

Il convenuto che, dopo la domanda, ha cessato, per fatto proprio, di avere la disponibilità di fatto della cosa, è obbligato a recuperarla o a corrispondergliene il valore, oltre a risarcirgli il danno. Il proprietario può agire anche contro il nuovo possessore o detentore e conseguire da quest’ultimo la restituzione della cosa.

Il principio generale in materia di onere della prova, stabilisce che chi agisce in rivendicazione deve dare dimostrazione del suo diritto di proprietà, anche se il convenuto si astenga dal vantare un titolo che lo legittima a possedere od a detenere. Tale prova presenta aspetti di particolare difficoltà (probatio diabolica alla lettera prova del diavolo è una espressione latina che viene utilizzata per indicare una prova impossibile. Secondo la tradizione questo uso del termine si collega con l’idea che non vi sono prove per dimostrare che il diavolo esiste. Ma non si può provare che “il diavolo non esiste” in questo modo, quindi non si può escludere che il diavolo esista), soprattutto quando si tratti di beni immobili: per essere proprietario, infatti, non basta aver acquistato il bene in base a una compravendita, a una donazione o a una successione mortis causa, perché il dante causa potrebbe non essere stato a sua volta proprietario; occorre dare la prova anche dell’acquisto legittimo dei vari danti causa dell’attore, immediati e mediati, fino a risalire ad un acquisto a titolo originario da cui ha avuto origine la catena dei trasferimenti.

Nell’assolvimento di questo onore probatorio, l’attore in rivendicazione può giovarsi dell’istituto dell’usucapione, che può essere costruito avvalendosi della successione nel possesso (o dell’accessione nel possesso, se la successione è a titolo particolare), che consente di sommare la durata del proprio possesso a quella dei danti causa. Per i beni mobili, inoltre, ai fini della ricerca dell’acquisto a titolo originario soccorre la regola possesso vale titolo.

Se il proprietario ha interesse solo alla restituzione o alla consegna della cosa che si trova in mano di altri, potrà esercitare, anziché l’azione di rivendicazione, l’azione personale ex contractu nei confronti del soggetto parte del rapporto contrattuale (del conduttore, del comodatario) e basterà dare la prova del contratto.

 

L’azione negatoria.

L’azione negatoria viene esercitata dal proprietario contro chi affermi l’esistenza di un diritto reale di godimento sulla cosa come un usufrutto o una servitù prediale.

L’azione negatoria tende ad accertare che il diritto di proprietà non è gravato dai vincoli e dalle limitazioni da altri affermate: costituisce un’azione di accertamento negativo, che può essere esperita se sussiste, in capo all’attore, un motivo di temere pregiudizio dall’affermazione altrui.

L’azione negatoria può anche assolvere ad una funzione inibitoria, per cui il proprietario potrà ottenere l’ordine di cessazione delle turbative arrecate sulla base del diritto vantato, nonché ad una funzione risarcitoria. Incombe all’altra parte l’onere di provare l’esistenza del diritto che pretende di avere su quel bene altrui.

L’azione negatoria è imperscrittibile, salvi gli effetti dell’acquisto del diritto reale di godimento da parte di altri per usucapione.

 

L’azione di regolamento dei confini.

Le azioni petitorie sono azioni che spettano al proprietario per difendere il suo diritto contro turbative altrui.

Il codice civile disciplina le due “azioni di confine”; la prima, l’azione di regolamento dei confini, presuppone l’incertezza degli stessi, e la conseguente necessità di certezza del diritto.

Due sono i casi in cui normalmente l’azione è proposta: in uno il Giudice è chiamato ad apporre precisamente il limite che separa due fondi, perché sussiste incertezza anche tra le parti; nell’altro esiste una zona dai limiti definiti, ma è controverso a quale dei fondi appartenga.

Per quanto riguarda le dimostrazioni da effettuare, ogni mezzo di prova è ammesso. Se nessuna delle parti riesca a dimostrare il fondamento della propria pretesa, il Giudice dovrà apporre i limiti servendosi delle mappe catastali.

Azione di apposizione di termini

L’azione per l’apposizione di termini: si tratta del caso in cui non c’è incertezza dei confini, ma l’attore vuole apporre un segno materiale di delimitazione.

Il convenuto è chiamato in causa per dividere le spese, e per evitare future discussioni. Ciascuno dei proprietari può intentarla; la competenza è del Giudice di Pace (art. 7, comma 3, n. 1) c.p.c.).

Le azioni a difesa del possesso

Si definisce possesso un potere di fatto su una cosa, che si manifesta in una attività corrispondente a quella esercitata dai titolari di diritti reali sulla cosa stessa. Essa non è corrispondente all’esercizio di proprietà.

Il possessore può agire in giudizio a difesa del suo possesso con le azioni possessorie, senza avere l’onere di dare la prova di essere effettivamente titolare del diritto reale corrispondente.

Le azioni strettamente possessorie sono due, l’azione di reintegrazione (detta anche di spoglio) e l’azione di manutenzione.

Vi sono poi due azioni che possono essere esercitate non soltanto dal possessore in quanto tale, ma anche dal proprietario in quanto tale: la denuncia di nuova opera e la denuncia di danno temuto.

Azione di manutenzione

Il soggetto che viene disturbato, molestato nel possesso di un suo bene immobile o di un’universalità di mobili, può ottenere dal Giudice un provvedimento con cui si ordini a chi compie l’azione di disturbo di cessarla immediatamente.

La manutenzione deve essere chiesta entro un anno dalla molestia e presuppone che il molestato abbia il possesso sulla cosa da almeno un anno.

L’azione di manutenzione è una azione a difesa del possesso.

Con l’azione di manutenzione  il soggetto possesore vittima di uno spoglio non violento né clandestino, chiede di essere reintegrato nel possesso del bene ovvero a far cessare le molestie o le turbative di cui sia stato vittima.

Per molestia o turbativa si intende qualunque attività che arrechi al possessore un apprezzabile disturbo, tanto che consista in attentati materiali, quanto che si estrinsechi in atti giuridici.

La giurisprudenza ritiene che l’azione di manutenzione sia esperibile solo in presenza del cosiddetto animus turbandi, cioè dalla consapevolezza nell’agente, che il proprio atto arreca pregiudizio al possesso altrui.

La legittimazione attiva spetta solo al possessore da almeno un anno in modo continuativo e non interrotto.

Secondo la giurisprudenza a differenza dell’azione di spoglio, dettata dall’art 1170 cc, l’azione di manutenzione spetta solo al possessore e non al detentore qualificato.

La legittimazione passiva compete a coloro che debbono rispondere del fatto di quest’ultimo, nonché, secondo la giurisprudenza, al cosiddetto autore morale. L’azione di manutenzione è soggetta al termina di decadenza di un anno che decorre dall’avvenuto spoglio.

L’azione di reintegrazione

La persona che sia stata privata, in modo violento, senza la sua volontà o in modo clandestino, cioè occulto, del possesso di una cosa, può mediante l’esercizio dell’azione di reintegrazione ottenere dal Giudice un provvedimento con cui ordini a chi se ne sia impossessato di restituirgliela immediatamente. Per ottenere ciò, il possessore spogliato deve dare la prova che egli era possessore prima dello spoglio, cioè che esercitava i poteri di fatto sulla cosa; che lo spoglio è stato compiuto dalla persona contro la quale l’azione è diretta e che è stato fatto violentemente od occultamente.

Lo spoglio è violento se è fatto contro la volontà del possessore, anche se non si ricorre alla violenza ed è considerato occulto o clandestino se il possessore non è a conoscenza dello spoglio. La reintegrazione deve essere richiesta entro un anno dallo spoglio.

La possibilità di reintegrazione è concessa anche al detentore nell’interesse proprio, cioè a chi detiene avendo quale titolo della sua detenzione un diritto personale di godimento.

L’azione di reintegrazione rientra nella categoria delle azione a difesa del possesso, ad essa è legittimato chiunque sia stato con violenza, anche non fisica, oppure occultatamente spogliato del possesso ed è volta ad ottenere la reintegrazione nel possesso stesso.

Legittimato all’azione non è soltanto il possessore ma anche il detentore qualificato, che non detiene, cioè, per ragioni di servizio o di ospitalità o di amicizia.

L’azione deve essere iniziata entro il termine di decadenza di un anno dallo spoglio, se violento, ovvero dal giorno della scoperta di esso, se clandestino.

Le azioni di nunciazione

Il loro scopo è di natura cautelare, in quanto mirano a prevenire un danno o un pregiudizio che può derivare da una nuova opera o dalla cosa altrui, in attesa che successivamente si accetti il diritto alla proibizione.

Denuncia di nuova opera

Il soggetto che teme di ricevere un danno alla cosa in suo possesso od oggetto del suo diritto di proprietà o altro diritto reale di godimento, a causa di una nuova opera che un’altra persona intraprende su di un fondo proprio od altrui, può ottenere che il giudice vieti la continuazione della nuova opera, oppure che imponga a chi la compie il rispetto di opportune cautele. Il provvedimento non può essere chiesto se la nuova opera è terminata o è passato più di un anno dal suo inizio (articolo 1171 del Codice Civile).

Denuncia di danno temuto

La persona che sospetta di ricevere entro breve tempo un danno grave alle cose in suo possesso od oggetto del suo diritto reale, a causa di un altrui edificio, albero o altro, può ottenere dal Giudice l’emissione di un provvedimento urgente per bloccare il pericolo. Nonostante l’istituto abbia analoga funzione rispetto alla denuncia di nuova opera esso se ne differenzia, in quanto tende a tutelare da situazioni di pericolo che possano insorgere da opere già esistenti; e l’attivazione dei rimedi a cui si riferisce è svincolata, al contrario della denuncia di nuova opera, da termini particolari (articolo 1172 Codice Civile).

Il risarcimento danni per lesione del possesso

La giurisprudenza e parte della dottrina ritengono che le azioni possessorie possano essere accompagnate dalla richiesta per il risarcimento dei danni per lesione del possesso. L’orientamento non è però da tutti condiviso.

L’Avvocato Antonio Marchese, fornisce consulenza ed assistenza legale anche per controversie in materia di proprietà  e nelle lesioni o privazioni  dei diritti reali di godimento su cosa altrui e nei diritti di garanzia sia nella fase del tentativo di conciliazione che in quella giudiziale.

Le servitù

Si definisce servitù (o servitù prediale nel caso di terreni) un diritto reale di godimento su cosa altrui, consistente in “un peso imposto sopra un fondo per l’utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario” (art.1027 del codice civile).

Il peso è una limitazione della facoltà di godimento di un immobile, detto fondo servente, alla quale corrisponde un diritto del proprietario del fondo dominante. Non necessariamente fondo servente e fondo dominante devono essere contigui, anche se devono essere relativamente vicini affinché la servitù abbia un senso.

L’utilità del fondo dominante, presente o futura, è estremo essenziale della servitù: può consistere nella maggiore comodità del fondo. Tuttavia, deve sempre essere utilità di un fondo, non quello personale del proprietario. I soggetti possono essere avvantaggiati o svantaggiati dalla presenza di questo peso solo in via mediata, indiretta e riflessa.

Quando il peso è posto a vantaggio del fondo solo in via riflessa e consequenziale, non si parla di diritto reale limitato ma di un diritto personale di godimento, assoggettato a tutt’altra disciplina.

Lo Studio Legale Marchese offre consulenza ed assistenza per promuovere azioni legali a difesa della proprietà e dei diritti di godimento su cosa altrui davanti ai competenti organi giudiziari.